相当の地代と通常の地代

概　　　　要

・相当の地代に関する制度は、昭和３８年に創設された制度であり、土地の賃貸借当事者のいずれか一方が法人である場合を想定している。

・権利金と地代の関係は、権利金が多くなれば、地代が少なくなり、権利金が少なくなれば地代が大きくなるという関係にあります。

・平成元年３月３０日から、相当の地代は８%から「６%」に変更となった。

・この関係において「借地権価額がゼロになる地代を相当の地代」といい、その金額は次の算式で求めることとしています。

関連条文　法人税法施行令１３７条　法人税基本通達１３−１−８(相当地代の改定)

・ つまり、この相当の地代を授受しているときは、借地権価額はゼロとなり、権利金の認定課税は行われないということです。 (法人税基本通達１３−１−７) ・従って、相当の地代を授受しているときは、土地の賃貸借契約が終了して土地を返還する場合でも、立退料等を授受する必要も無く、当然に「無償返還する」ことになる。

・この場合において、「土地の更地価額」とは、借地権設定の時における更地としての通常の取引価額をいうものとされているが、次の�@から�Bに掲げる方法により計算した価額をもって土地の更地価額とすることも認められている。 　�@　 ・当該土地につき、その近傍類他の公示価額や標準価格から合理的に算定した価額 昭和５５年改正事項、直法２−１５法人基本通達改正により適用開始 �A ・当該土地につき、財産評価基本通達により計算した価額自用地としての相続評価額 昭和５５年改正事項、直法２−１５法人基本通達改正により適用開始 �B ・当該土地につき、�Aにより計算した価額の「過去３ケ年の平均額」 平成元年３月３０日付個別通達により適用開始　　 ※路線価が時価(現在は公示価額が時価と同じ)の８掛けとなったのは、平成４年から、平成３年は７掛け、それ以前はル−ルなし。 ・平成２年以前は、公示価額は時価の７掛け、路線価は公示価額の６又は７掛けだったので、当時としては昭和５５年改正により、半値以下に下がることになり画期的な出来事だった。

・これにより、法人税においては、「相当の地代の計算方法」が４通り存在することとなった。 　�@　 ・その年における当該土地の通常の取引価額×年６% �A ・その年における当該土地につき公示価格や　×年６% 標準価格から合理的に算定した価額 �B ・その年における当該土地につき財産評価基本通達　×年６% により計算した価額(相続税評価額) �C ・当該土地につき、財産評価基本通達により計算した　×年６% 価額の過去３ケ年の平均額

事　　　　例　１

・次の場合における相当の地代はどのようになるのか。

　　　土地の価額(通常の取引価額)・・・・・・・・・・・・・１００,０００千円(その年)

　　　　　　　　　(公　示　価　格)・・・・・・・・・・・・・・・９０,０００千円(その年)

　　　　　　　　　　　(相続税評価額)・・・・・・・・・・・・・・・７２０００千円(その年)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６０,０００千円(前年)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４８,０００千円(前々年)

　　　借地権割合　　　８０%

　　　ケ−ス１　・・・・・・・・・・・・・・・権利金を全く収受せず、相当の地代を収受する場合

　　　ケ−ス２　・・・・・・・・・・・・・・・権利金を３０.,０００千円３０%収受し、残余について相当の地代を収受する場合

解　　　　　　　　　　　　　　説

ケース１の場合

相当の地代の計算基準	相当の地代の年額の計算
通常の取引価額方式	１００,０００千円　×　年６%　＝　６,０００千円
公示価額等比準方式	９０,０００千円　×　年６%　＝　５,４００千円
相続税評価額(その年)方式	７２,０００千円　×　年６%　＝　４,３２０千円
相続税評価額(３年平均)方式	(７２０００千円＋６００００千円＋４８０００千円)×１/３×年６% ＝３６００千円

ケース２の場合

相当の地代の計算基準	相当の地代の年額の計算
通常の取引価額方式	(１００,０００千円−３０,０００千円)　×　年６%　＝　４,２００千円
公示価額等比準方式	(９０,０００千円−２７,０００千円)　×　年６%　＝　３,７８０千円
相続税評価額(その年)方式	(７２,０００千円−２１,６００千円)　×　年６%　＝　３,０２４千円
相続税評価額(３年平均)方式	｛(７２,０００千円＋６０,０００千円＋４８,０００千円)×１/３−１８０００千円｝ ×年６%＝２,５２０千円
・収受した権利金３０,０００千円は、時価ベ−スなので、それぞれ選択した評価ﾍﾞ-ｽに合わせて圧縮する必要がある。

*　*　*　注意すべき事項　*　*　*

・「相当の地代」は、上記４方式の中の１つを選択しなければならず、その金額の範囲内であればよい、ということではない。つまり、どの算式により相当の地代を算出したのか、「記録を保管」しておかなくては、税務調査に対応できない。 ・「相当の地代」の設定、つまり「入り口段階」では法人税に定めた上記４方式の中の１つを選択できるが、「出口段階」、つまり相続が発生しその評価においては、相続税個別通達で定めた相続税評価額(３年平均方式)だけである。

昭和６０年の個別通達

・相続税法における「相当の地代」の規定は、昭和６０年に個別通達として整備され、その計算式は、「相続税評価額(３年平均)方式」だけである。

・相当地代通達として、諸々を規定している重要な通達である。

入り口課税の段階

・権利金の支払いに代えて、相当の地代を設定する際には、当事者が「法人」であろうと「個人」であろうと、４つの方式の中から自由に選択適用してかまわない。

・４計算方式の中から自由に選択してかまわないが、一度選択したらその方式を踏襲しなければならない。中途変更することは利益操作と看做される。

出口課税の段階

・相続が発生した場合の評価は、「入り口」において４計算方式のどれを選択していても、「相続税評価額(３年平均)方式」だけである。

法人税基本通達１３−１−８

・その借地権の設定等に係る土地の価額の上昇に応じて順次その収受する地代の額を相当の地代の額に改訂し、その旨を借地人等との連名の書面により遅滞なく当該法人の納税地の「所轄税務署長に届け出る」ものとする。

・「相当地代の改訂方法に関する届出書」を税務署に提出

・一般的には、土地価額の上昇があっても相当の地代を改訂することなく、据置にしておくケ−スが多いと思われる。 ・地代改訂の届出を税務署に提出している場合には、「土地の無償返還の届出」は提出できない、考えられる。木下勇人先生

法人税基本通達１３−１−４

・法人借地人が、借地契約において「相当の地代」方式を選択した場合に、相当な理由がないにもかかわらず地代を引き下げた場合には、「認定課税の問題」が生ずる。

・従って、法人借地人が、自社の「経営状況の悪化を理由に地代を減額」しようとした場合、実質的に認定課税を受けることを条件に減額が認められることになるため、地代の引き下げに踏み切れないケ−スも少なからず見受けられる。

・「相当の地代」方式で、地価の変動があっても当初の地代を据え置く方式を選択した場合には、その後の土地の路線価が上昇した場合には、その上昇部分に対応するいわゆる自然発生借地権は借地人に帰属することになり、土地(底地)の評価額は一定額が維持される。

・これは、現行制度が創設された当時において、土地の価額が上昇し続けていたことから、相続税負担が過重にならないための手段として、ある意味技術的に考えだされたものと想定される。 ・現にバブル期においては、この方式を選択したことにより、路線価の上昇による相続税等の負担が圧縮されたケ−スは少なからずあったものと思われる。 ・しかしながら、これはあくまで机上の考え方であり、現実には起こり得ない現象であることに加え、路線価が下落した場合には、逆の現象が生じてしまうなど、制度自体に問題があるように思われる。