市街地山林等の評価



  市街地山林の評価
 

・その山林が宅地であるとした場合の1平方メ−トルあたりのの価額、つまり路線価価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メ−トルあたりの「整地費」、「土盛り費」、「土留めに要する費用」などの「造成費」を控除した金額に地積を乗じて計算する「宅地比準方式」により評価する。



  宅地への転用が見込めない「市街地山林」


 1.経済合理性から判断する場合

・市街地山林を宅地比準方式で評価する場合、宅地造成費がその山林が宅地であるとした場合の価額の
「100分の50が限度」とされている。

・100分の50を超えるときは、個別に評価。

・宅地としての価額より宅地造成費の方が大きいため、評価額が純山林としての価額を下回る場合には、

・「経済合理性の観点から宅地への転用が見込まれない市街地山林」に該当するものとして「純山林の価額で評価する。」




 2.形状から判断する場合

「宅地造成が不可能」と認められるような形状の市街地山林は、宅地化を前提とした宅地比準方式で評価することは適当ではない。

・宅地造成が不可能な形状の判断については、「急傾斜地」が該当する。

・そして、急傾斜地の1つの判断基準として、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律に定める「急傾斜地」の定義である「傾斜度が30度以上である土地」がある。

・同じ傾斜度でも
「土質等」により宅地造成の可否に差が生じるので、一律には判断できない。


「宅地造成が不可能な市街地山林」に該当するものとして「純山林の価額で評価する」




  宅地への転用が見込めない「市街地農地」



・多額の造成費が見込まれる等、経済的合理性の観点から宅地への転用が見込まれない場合には、
「純農地」 の価額にて評価する。


・建築基準法上の道路や道路法上の道路に隣接していない田畑については、「無道路地」として扱い、建築基準法上の道路まで接道したと仮定して評価する。

・建築基準法上の道路まで接道したと仮定した道路相当部分の減額、盛土、整地費等を控除した評価額が
「純農地としての価額を下回る場合」には、当該計算過程の分かる書類を添付の上で、近隣の純農地の標準価格を市役所等に教示してもらい申告する。




  宅地への転用が見込めない「市街地原野」



・多額の造成費が見込まれる等、経済的合理性の観点から宅地への転用が見込まれない場合には、
「純原野」の価額にて評価する。


・例えば、「レンコンを栽培しているような沼地等」は、土を盛っただけでは宅地として使用できないし、宅地化する対象としても考えられていない。